ВАЖНО ЗНАТЬ

Для того, чтобы сделать инвестиции в недвижимость в другой стране, всегда надо знать особенности законодательства, правил торговли и менталитета данной страны. Потому что в любой, даже самой лояльной и безопасной стране всегда есть особенности, которые могут быть нам не понятны. И естественно, при покупке недвижимости, вы должны учитывать, что законы и логика сделок вашей родной страны абсолютно неприменима в другой стране. Вы должны ориентироваться только на законодательство той страны в которой вкладываете деньги.

Поэтому, мы постараемся раскрыть вам самые важные моменты. Это нужно для того, чтобы вы, приехав в страну, были готовы к общению и деловым переговорам. И помните, являясь нашим клиентом, вы всегда вправе рассчитывать на добрый совет с нашей стороны.

ВАЛЮТА СДЕЛКИ

На Северном Кипре, традиционно, цена на недвижимость и машины указывается в английских фунтах стерлингах. Если у вас в наличии, например доллары или евро, то вам пересчитают стоимость выбранного вами объекта в требуемую вам валюту. Но тут надо учесть один нюанс. Пересчет будет производиться через турецкую лиру. То есть, вашу валюту по курсу продажи пересчитают в лиры, а уже потом по курсу покупки пересчитают в фунты. Или используют действующий именно в этот момент специальный коэффициент, учитывающий оба эти действия.

ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ

Любая сделка с недвижимостью, сопровождается заключением контракта. Контракт составляется юристом. Услуги юриста стоят примерно £1100 – £1500. Это может быть юрист компании, или нанятый вами юрист. Но здесь важно учесть один факт. Контракт, составленный вашим юристом, может быть не принят компанией, с которой вы хотите заключить сделку. У всех компаний, как правило, есть свои собственные шаблоны контрактов, в которые они потом добавляют по вашей просьбе те пункты, которые считают приемлемыми для себя. Это нормально. Юристом, сопровождающим сделку, может быть и юрист компании. Это тоже нормально. Потому что юрист проводит только мониторинг сделки:

• Он составляет контракт, учитывая пожелания сторон и действующее законодательство.

• Проводит с вами все необходимые консультации именно по сделке

• Составляет от вас доверенность на его имя на проведение необходимых действий и заверяет её у нотариуса.

• Регистрирует ваш контракт в налоговой и земельном комитете

• Подает от вашего лица запрос на разрешение на покупку этой недвижимости

• После выхода разрешения помогает в получении вами Правового Титула

И на этом сопровождение вашей сделки заканчивается. ПОЭТОМУ ошибочно полагать, что этот же юрист будет представлять ваши интересы в суде или станет за эту сумму вашим «карманным» юристом, и будет постоянно консультировать вас. Для этого тут есть адвокаты и юрисконсульты. Вы можете нанять и одного из сторонних адвокатов. Но и этот адвокат за эти деньги будет проводить все тот же мониторинг. А вот за все остальное платить им, если потребуется, надо отдельно.

КАК ВЫГЛЯДИТ КОНТРАКТ

Надо сразу сказать, что государственный язык ТРСК это турецкий язык. Естественно он и является тем языком, на котором составляются все основные документы. И если дело доходит до суда, то при прочтении контракта составленного на двух языках (турецком и русском) основным для рассмотрения является именно вариант на турецком языке. Если же контракт составлен на английском и русском, то основным вариантом является контракт на английском. Вполне возможно, что вам и не предоставят двуязычный вариант. Потому что некоторые фирмы не утруждают себя переводом контракта. А могут просто дать вам информацию о его содержании. Тут уже как вы будете настаивать. Законодательство республики скопировано с английского законодательства. В Великобритании же, как вы знаете, используется прецедентное право. При переводе законов на турецкий язык использовалось много старинных турецких терминов, которые даже киприоты уже не помнят. Поэтому надеяться, что в случае, каких то разбирательств вы обойдетесь без юриста, не приходится. Контракт составляется в трех экземплярах и один экземпляр выдается вам на руки. В контракте оговаривается вся схема платежей, и все юридические и финансовые обязательства сторон. На контракте должны быть все необходимые подписи сторон и если продавец компания, то печать компании. Кстати печати здесь могут и круглые, но в основном они квадратные, что для нас несколько не привычно. После уплаты гербового сбора на контракте ставится об этом отметка. После регистрации в земельном комитете выдается справка об этой регистрации.

ЭТАПЫ СДЕЛКИ

1 Оценка собственных возможностей в плане инвестиций

2 Просмотр материалов о стране и портфолио объектов

3 Выбор того объекта, который примерно подходит к вашим возможностям с учетом не только цены, но и всех дополнительных платежей

4 Консультация с менеджером BX Consult с подробным изложением ваших пожеланий по поводу района и спецификации объекта инвестиций

5 Подбор менеджером BX Consult подходящей для вас компании

6 Общение с представителем компании наиболее способной предоставить подходящие объекты для дальнейшего выбора

7 Приезд на Северный Кипр, чтобы окончательно определиться на месте с возможностями инвестирования

8 Консультации с представителями компании и юристом для изучения документации по объекту возможного инвестирования

9 Обсуждения договора, графика платежей, и всех этапов сделки и передачи имущества

10 После оплаты 50% — 100% от стоимости недвижимости происходит заключение основного договора

11 Прием вашей недвижимости от продавца

12 Перевод счетчиков воды и света на ваше имя (исполняется или вами, или вашим юристом по отдельной договоренности)

13 Подача вашим юристом заявления на разрешение на покупку

14  После выхода разрешения (это занимает от 6 месяцев до года) оплата налога в размере 6% от стоимости покупки (может уменьшаться в период специальных акций)

15 Перевод титула на ваше имя.

Более подробно мы расписали весь процесс в разделе КАК ИНВЕСТИРОВАТЬ

Ознакомиться же с предоставленными примерами объектов вы можете в КАТАЛОГЕ

Отдельно расположены:

Апартаменты

Виллы

Земельные участки

По поводу земельных участков и коммерческой недвижимости надо проводить отдельные консультации

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ

В первую очередь мы хотим обратить ваше внимание на то, что те цены которые указаны как цены от строительной компании это окончательные цены которые будут указаны в контракте. Но там где мы указываем, что это недвижимость от агентства к цене при заключении сделки будет прибавлено 5%. Многие фирмы, торгующие недвижимостью, стараются обходить этот вопрос стороной и пишут, что продают все по ценам строителей или собственников. На самом деле в цену просто сразу добавляют свой процент. И виной тому ворчание финансово неграмотных покупателей, которые считают, что на них наживаются все. Но вы сами понимаете, что агентства просто не смогут выжить, если не будут получать прибыль от сделок. Они проделывают серьезную работу и этот труд должен быть оплачен.  Только наивный человек полагает, что это не стоит затрат и трудов собрать серьезную базу недвижимости, сделать проверку документов, съездить несколько раз на объекты, проконсультировать массу народа, организовать рекламу, содержать офис и квалифицированных сотрудников. И мы всегда рекомендуем нашим клиентам работать если не со строителями, то с агентствами. И, естественно, быть готовыми оплатить их услуги. Каждый из нас вкладывая силы и энергию в свой бизнес или работу хочет, чтобы это оплачивалось. Это нормально. Плохо если агентство увеличивает цену  на 20 — 30 — 50% а порой и 100 %.  Но мы как раз и проводили мониторинг на эту тему. И именно поэтому указываем вам начальную цену и процент агентства.

Но кроме оплаты непосредственно за недвижимость в соответствии с указанной компанией или частным лицом ценой, существует ряд платежей, которые покупателю требуется оплачивать дополнительно. Поэтому при выборе недвижимости вы должны учитывать это, и исходить из того, что имеющейся в вашем распоряжении суммы для инвестирования должно хватить и на дополнительные расходы. Про расходы на юриста мы уже писали, но лучше повториться:

Услуги юриста – £1100 – £1500

Гербовый сбор – 0.5% от суммы сделки

Регистрация договора – £100 (может меняться)

НДС (VAT) – 5% от суммы сделки. Выплачивается в указанное в контракте время.

Налог при переводе титула на ваше имя (Переводной комиссионный сбор) – 6% (иногда бывают акции, по которым этот налог уменьшается на какой то срок). Выплачивается после выхода разрешения на покупку при переводе титула на ваше имя.

Ежегодный налог на имущество в большинстве регионов составляет 1 турецкую лиру за кв. метр

Оформление счетчика воды и света обойдется вам примерно в £500

Кроме того, если вы берете новостройку, и будете первым владельцем данной недвижимости, то вам предстоит оплатить подвод инфраструктуры до вашего дома. Сумма колеблется от £1000 до £4000 у разных строителей

ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ОФОРМЛЕНИЯ

Для оформления контракта вам потребуется всего лишь ваш загранпаспорт.

А вот для оформления разрешения на покупку и перевода титула на ваше имя вам потребуется ещё и справка о несудимости с места вашего постоянного проживания.

Надо помнить, что действительна она в течение полугода, а это значит, что как только вы её получили, надо сразу же передать её юристу, который ведет мониторинг вашей сделки.

ТИТУЛЫ

Сейчас мы поговорим о самом важном для вас вопросе – законности приобретаемого вами имущества. О том, что Северный Кипр непризнанное государство не знает, наверное, только человек лет двадцать отлученный от всех масс – медиа.

Каким же образом спросите вы здесь можно купить собственность законным путем. Дело в том, что конфликт, который разделил остров Кипр на два государства, имеет достаточно тяжелую историю. На острове, являющимся Британской колонией, проживало две общины: греко-киприоты и турко-киприоты. После того как Британия предоставила острову независимость по конституции обе общины имели равные права. Но община греков киприотов была более многочисленной и они стали ущемлять права турок киприотов. Конфликт разрастался и разгорелся практически до гражданского противостояния, когда правящий на тот момент президент решил присоединить независимый остров к Греции. Против турок киприотов начались жестокие репрессии, и они попросили помощи у Турции, как у одной из стран гарантов безопасности острова. Турция действовала очень быстро. Введя войска, она отбила примерно треть территории, которая и является сейчас Северным Кипром.

Турки киприоты с Юга были переселены на Север, а греки киприоты с Севера на Юг. Естественно и у тех и у других осталась земельная собственность. Несмотря на то, что именно действия греческой общины являлись источником конфликта, законным государством осталась та часть, на которой сосредоточилась греческая община. Но тем не менее все понимали, что вопрос надо решать. Однако, все попытки международного сообщества и турок киприотов урегулировать конфликт натыкались на нежелание греков киприотов признавать равные права турецкой общины. Но, тем не менее, международное сообщество, прекрасно понимая, что невозможно оставить имущественные споры без решения, нашло выход из создавшейся ситуации.

После конфликта на территории Северного Кипра существовало 4 вида собственности на землю:

1 – Турецкий Титул до 1974 — Недвижимость или земля, которая не принадлежала грекам-киприотам в довоенный период и которая вплоть до 1974 года была в собственности у турка-киприота (или иностранца). Этот Титул общепризнан международным сообществом.

2 – Обменный Титул — это земля или недвижимость, принадлежавшая греку-киприоту до 1974 года, которая впоследствии была отдана турку-киприоту в качестве компенсации за земли, оставленные на Юге Кипра. Турки-киприоты, которые оставили свои дома и земли на Юге, получили так называемые «пункты», начисленные исходя из оценочной стоимости брошенного имущества. Эти пункты затем были обменены на земли и недвижимость, оставленную греками на Севере.

3 – Титул ТМД — это земля или недвижимость, изначально принадлежавшая греку-киприоту до 1974 года, впоследствии была выдана туркам (из Турции) за военные заслуги или в качестве компенсации за жизни солдат. Также после военного конфликта 1974 года была катастрофическая нехватка людей, занимающихся возделыванием земель, и правительство предложило людям поощрение. Тем, кто возделывал землю более 10 лет, разрешалось получить эту землю в собственность.

4 — Leasehold Properties — земля, которая принадлежит правительству ТРСК, и предоставляется гражданам в долгосрочную аренду на 49 лет с последующим возможным продолжением аренды на такой же период времени с минимальной арендной платой.

Греки киприоты естественно подавали в суды, пытаясь вернуть свою собственность, несмотря на то, что на Северном Кипре, как и на Южном, существовал и существует специальный комитет для разрешения таких споров и выплаты компенсаций.

В конце концов, итогом всех этих разбирательств явилось то, что 6 марта 2010 года. Европейский Суд по Правам Человека объявил о своем решении больше не рассматривать земельные претензии греков-киприотов в отношении земель на Северном Кипре и передал все эти дела в Комиссию по недвижимому имуществу Турецкой Республики Северного Кипра (ТРСК).

И теперь все земли Северного Кипра являются абсолютно законными и права собственности на них признаются международным сообществом. Выплаты компенсаций происходят постоянно.

А 27 мая 2010 года Европейский Суд по Правам Человека установил, что большинство греческих иммигрантов потеряли «право на жилье» в родительских домах, по статье 8 устава Европейских Прав Человека.

Подводя итог можно сказать, что любая сделка с землей или недвижимостью, заключенная иностранцем или гражданином ТРСК является 100% легитимной, и любая необходимая компенсация будет выплачиваться Компенсационным Комитетом из фонда, созданного при Правительстве ТРСК. А про сказанные выше титулы сейчас хотя и помнят, какой у кого был, но по закону они теперь не делятся на 4 категории. Существует один тип законного и признанного титула, который не может уже быть никем оспорен. Но если вы человек сомневающийся и хотите подстраховаться, просто выбирайте недвижимость с турецким или обменным титулом.

РАСХОДЫ НА ОБСЛУЖИВАНИЕ

Электричество стоит на СК от 0,35 лир за Квт

Если вы не проживаете и не пользуетесь электричеством, то вам будут насчитывать только абонентскую плату. Примерно 30 лир в месяц

Вода муниципальная 10 лир за 10 тонн

Вода питьевая стоит 5-7 лир за 19 литров ( у разных поставщиков по-разному) воду привозят на дом

Муниципальные налоги включают в себя вывоз мусора, обработку территории от насекомых и уличное освещение. В среднем они составляют около 200 турецких лир в год.

Налог на имущество составляет 1 лиру за 1 кв. метр крытой площади

Ежемесячная оплата в английских фунтах за обслуживание комплекса (если у вас апартаменты, расположенные в комплексе, обслуживаемом управляющей компанией) составляют от £35 до £75

Если у вас вилла, то чистка бассейна будет обходиться вам в среднем в £50 в месяц. Если бассейн большой, то возможно дороже

Приходящий садовник примерно в 250 турецких лир в месяц, если сад небольшой.

Приходящая помощница по дому примерно в 60 — 70 лир в день. Это зависит так же от количества времени, объема и сложности работы. Если это уборка после ремонта, то стоить это будет дороже.


Copyright © 2015. All Rights Reserved BX Consult

Copy Protected by Chetan's WP-Copyprotect.